Vouspourrez stopper les acomptes en cours d'année. Pour éviter de payer trop d'acomptes d'impôt et de prélèvements sociaux, vous pourrez demander à suspendre leur versement en cours d'année si vous cessez de percevoir des revenus fonciers. Cette demande devra être faite en ligne, depuis votre espace particulier sur le site des impôts IV Revenus fonciers et entreprise individuelle. V. Imposition des revenus fonciers. VI. Traitement fiscal des déficits fonciers. VII. Location et modes de détention partagés (SCI, Démembrement, indivision) Seconde partie : Les plus-values immobilières des particuliers. I. Problématiques de champ d’application Délaisde prescription suivant la nature de l'impôt : Impôt sur le revenu - Impôts sur les sociétés. Le délai pendant lequel l’administration fiscale peut opérer un redressement couvre l’année en cours et les 3 années précédentes (ou 10 ans en cas de défaut de déclaration d’activités et non-dépôt de déclaration) (1). Fortheureusement, celles-ci sont également des charges déductibles des revenus fonciers. En effet, certains types de taxes et impôts peuvent être déduits de vos loyers. Il s’agit notamment de la taxe foncière, la taxe d’équipement ou encore des taxes sur les bureaux. Lesrevenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et supportent le barème progressif de l’impôt ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2%. La CSG payée est partiellement déductible l’année suivante (à hauteur de 6,8%). Déclarer un investissement Pinel (formulaires C, 2044 et 2044 EB) Si vous déclarez pour la première fois un Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd Nợ Xấu. Si vous louez un bien immobilier, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes se côtoient, selon le montant des revenus. En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus supportent 17,2 % de prélèvements sociaux CSG, CRDS, prélèvement social, contributions additionnelles. La seule exception à ce principe concerne les logements loués meublés qui sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. En cas d’achat à crédit ou de travaux importants, i/ peut être judicieux d’opter pour le régime réel. Sommaire1 Un régime simplifié pour les petits » bailleurs2 Le revers de la médaille ?3 Le régime réel4 Que peut-on déduire ?5 Le déficit foncier6 En pratique7 Exemple Impôt, revenu et déficit foncier8 La taxe sur les logements vacants Un régime simplifié pour les petits » bailleurs Ce régime d’imposition s’applique automatiquement aux bailleurs dont les revenus fonciers annuels bruts n’ont pas dépassé 15 000 €. Ce seuil s’apprécie en ne tenant compte que des loyers proprement dits, hors provisions et/ou remboursements de charges. Principal intérêt de ce régime le contribuable n’a pas à calculer lui- même son revenu imposable. Il lui suffit de reporter directement sur sa déclaration de revenus le montant des loyers bruts encaissés. L’administration fiscale détermine ensuite le revenu imposable en appliquant au montant déclaré un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges de la propriété voir exemple. Le revers de la médaille ? Ce régime ne permet pas de constater de déficit foncier. Si les charges réelles représentent plus de 30 % de vos loyers, en cas d’achat à crédit, de travaux importants. il peut être judicieux d’y renoncer au moins dans un premier temps et d’opter pour le régime réel. Le régime réel À partir de 15000 € de loyers par an, ou en cas d’option pour ce régime, c’est un régime d’imposition réel » qui s’applique. Dans ce cas, les bailleurs doivent calculer eux-mêmes le montant de leur revenu foncier imposable, par différence entre le montant des loyers encaissés et celui des frais et charges réellement engagées. Il n’existe pas de liste limitative des charges déductibles toutes les dépenses engagées sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Aucun justificatif de dépenses n’est à joindre à la déclaration de revenus mais ils doivent être conservés au cas où le service des impôts les réclamerait. Que peut-on déduire ? Le régime réel permet de déduire les frais de gestion honoraires versés à un gérant ou à un administrateur de bien, commissions versées à une agence de location…, les primes d’assurance assurance du propriétaire non occupant, assurance contre les risques d’impayés, de vacances et de dégradation du logement.. ., la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation mais pas les travaux d’agrandissement, de construction. En principe, frais et charges ne sont déductibles que si le logement est loué. Toutefois, lorsque le propriétaire réalise des travaux dans un logement avant de le donner en location ou entre deux locataires, il peut appliquer ces déductions. Le déficit foncier Lorsque le montant des charges est supérieur à celui des loyers, la différence constitue un déficit foncier. La partie du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En pratique Dès lors que le contribuable constate un déficit, l’imputation sur son revenu global est automatique. Il n’a pas d’option à exercer en ce sens. Mais attention, cette imputation n’est définitivement acquise que si le bien est toujours loué au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. L’administration fiscale considère que cette obligation est respectée, si le bien est loué de manière effective et permanente pendant toute cette période. Concrètement, cela signifie qu’il ne doit pas être vendu, ni être transmis par donation et que le propriétaire ne peut pas le reprendre pour son usage personnel ou encore le donner en location meublée. En cas de départ du locataire, le bien doit être remis en location immédiatement. L’administration fiscale peut admettre un délai de vacance de quelques mois si le propriétaire prouve qu’il a fait tout son possible pour trouver un nouveau locataire. À défaut, si le bien n’est pas loué, l’imputation du déficit pourra être remise en cause. Exemple Impôt, revenu et déficit foncier Avec moins de 15 000 € de revenus fonciers Un contribuable déclarant 12 000 € de loyers bruts sera imposé sur 8 400 € , après application de l’abattement de 30 %. Soit un impôt à payer au titre des revenus fonciers de 2 520 € pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition TMI est de 30 % mais de 3 780 € si son TMI est de 45 %. Auquel s’ajouteront 1 302 € de prélèvements sociaux. Avec I application d un déficit foncier Un contribuable déclare un revenu global imposable de 70 000 € TMI à 30 %. Il enregistre un déficit foncier de 16 000 €. Ce déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global. La première année, il bénéficie d’une économie d’impôt de 3210€. Le solde du déficit, qui s’élève à 5 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants s’applique aux biens inoccupés depuis au moins un an, au 1er janvier de l’année d’imposition, situés dans les communes de plus de 50000 habitants – caractérisées par un marché locatif fortement déséquilibré. Elle est assise sur la valeur locative brute du logement même base que celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation son taux est de 12,5 % pour la première année d’imposition et de 25 % pour les années suivantes. La taxe n’est due que pour les logements habitables, c’est-à-dire qui ont un minimum de confort électricité, eau courante, équipement sanitaire… mais qui ne sont pas meublés. L’inoccupation doit résulter de la volonté du propriétaire. Il s’ensuit qu’aucune taxe n’est due pour un logement dont les travaux de remise en état dépasseraient 25 % de sa valeur, ni pour un logement mis en vente ou en location au prix du marché et pour lequel le propriétaire n’a trouvé aucun preneur. Il suffit, selon le cas, de fournir un devis de travaux à l’administration ou de lui prouver que l’on a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer le logement en confinant le dossier à une agence immobilière par exemple pour être dégrevé de la taxe. De même, les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette taxe, ni les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année. I. Tout savoir sur les revenus fonciers La définition des revenus fonciers et les charges déductibles Les revenus fonciers sont ceux générés par la location vide. Ce sont les loyers encaissés, les dépenses mises à la charge de votre locataire et les revenus accessoires à la location qui sont pris en considération. La dépense doit être en relation avec un revenu foncier faisant l’objet d’un contrat de location. Autrement dit, vous ne pouvez déduire une charge lorsqu’il s’agit d’un logement vacant ou un logement dont vous vous réservez la disposition, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. Elle doit être réglée au cours de l’année de la perception du revenu foncier et doit avoir un caractère justifiable. Il existe plusieurs catégories de charges déductibles des revenus fonciers. – Les dépenses d’entretien et de réparation elles sont relatives aux travaux permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état. Si ceux-ci incombent aux locataires, leurs frais ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers sauf s’ils ont été engagés pour faciliter la mise en location du logement, s’ils sont rendus nécessaires par la force majeure ou par la vétusté du bien, ou s’ils sont liés à une malfaçon ou à un vice de construction ; – Les frais de gestion rémunération du gardien ou concierge, frais de mandat de gestion locative ou de procédure… Toutes ces charges peuvent venir réduire l’imposition des revenus fonciers ; – Les travaux d’amélioration attention, les frais engagés ne doivent pas correspondre à des œuvres visant à agrandir, reconstruire ou construire le bien, mais seulement à l’installation d’équipements supplémentaires, comme par exemple la pose d’un ascenseur ; – Les cotisations d’assurance telles qu’assurance habitation, impayés de loyers ou assurance de prêt ; – Les taxes incombant au propriétaire dont la taxe foncière et les taxes annexes – Les provisions pour charges de copropriété elles sont déductibles des revenus locatifs pour l’année au cours de laquelle elles sont versées ; – Les intérêts d’emprunts sont seulement déductibles les intérêts et non les mensualités que vous versez pour rembourser votre crédit immobilier. Comment déclarer et calculer ses revenus fonciers ? Tous les ans, vers avril/mai, une déclaration est envoyé aux contribuables reçoivent une déclaration d’impôt qui est à remplir et à renvoyer. La déclaration de tous vos revenus, fonciers ou autres, s’effectue par le biais du formulaire Cerfa n°2042. Il est à savoir que cette première démarche est obligatoire pour tous les propriétaires, quel que soit le régime d’imposition choisi. Puis en fonction des cas, d’autres formulaires annexes de déclarations devront être remplis – Pour le régime d’imposition réel déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale. – Investissement dans un bien immobilier dans le cadre d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale Pinel, outre-mer déclaration n°2044-SPE. Les revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu. Il convient de définir le revenu foncier net avant de pouvoir effectuer les calculs de cet impôt. Le calcul repose sur la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers. Afin de définir les revenus que vous percevez, il s’agit tout simplement des loyers que vous recevez dans le cadre de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non. Les charges qui sont déductibles de vos revenus fonciers Les frais d’administration et de gestion Frais prélevés par une agence qui gère votre bien…. Pour synthétiser, ce sont les frais qui sont prélevés par l’agence qui gère votre bien au quotidien, si vous en avez sélectionné une. Les travaux sous condition Attention, pour bien faire, pensez à discuter avec nos experts. Les travaux d’amélioration et d’entretien sont déductibles, mais ceux qui créent de la surface ne le sont pas. Les indemnités et frais de relogement Dans le cas ou vous indemniseriez un locataire…. C’est par exemple le cas lorsque vous récupérez un appartement loué à une personne âgée. La relocation est à votre charge. Les déductions spécifiques Les impôts taxes foncières Les primes d’assurance Les charges de copropriété sous condition Les intérêts et frais d’emprunt Tous les intérêts générés par les crédits immobiliers. Attention, le crédit in fine se traitera comme un amortissable! C’est grâce à tous ces éléments que vous serez en mesure de définir le résultat net foncier qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux. Attention, pour les travaux, selon leur nature, ils seront déductibles ou non. Les travaux grâce auxquels vous pourrez obtenir un gain en surface sont non déductibles. Quant aux travaux d’entretien eux, ils sont déductibles. II. Comment sont imposés les loyers perçus ? Il est à savoir qu’il existe deux régimes pour lesquels s’appliquent les revenus foncier, le régime réel et le régime microfoncier. Le calcul du résultat fiscal se fera grâce à ces deux régimes qui sera imposé dans les mains du propriétaire. Autrement dit la somme qui sera finalement imposée au titre des prélèvements sociaux et du barème progressif de l’impôt sur le revenu dépend du régime applicable aux revenus fonciers. Il faut imaginer que les revenus locatifs passent dans un filtre et qu’il en ressort une certaine somme qui constituera la base imposable, somme dont le montant diffèrera selon le filtre utilisé régime réel simplifié ou régime micro. Le régime du microfoncier C’est le régime s’appliquant si la somme de vos loyers annuels perçus au titre de la location nue est inférieur à un montant de 15 000 €. Dès lors que le total de ces revenus locatif est supérieur à ce seuil, les revenus fonciers sont soumis au régime réel. Afin de calculer le résultat imposable, il est nécessaire dans un premier temps de tenir compte de la somme totale des loyers qui ont été perçus par le propriétaire. Puis, il y a également une prise en charge forfaitaire des charges à hauteur de 30% de ces revenus. Ce forfait de 30% est considéré comme englobant la totalité des charges supportées par le propriétaire dans le cadre de la location de son bien. Le résultat fiscal loyers perçus x 0,7 fera l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et sera imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Nous pouvons observer un allégement des obligations déclaratives dans le cadre de ce régime et il suffira, pour le contribuable, de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique n° 2042. Le régime du réel foncier Lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel foncier qui entre en jeu. Il faut toutefois préciser que si les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant de 15 000 €, le contribuable dispose tout de même de la possibilité d’opter pour ce régime. L’option vaut alors pour une durée de trois ans. L’inverse n’est cependant pas possible et un contribuable dont les revenus locatifs perçus au titre d’une location nue excèdent la somme de 15 000 € ne pourra pas opter pour le régime micro. Ce sont les charges qui ont été réellement supportées par le propriétaire du bien dans le cadre de la location de celui-ci qui sont prises en considération dans le cadre de ce régime. Ces charges sont aussi diverses que variées. Elles peuvent correspondre aux frais de réparation et d’entretien permettant de maintenir l’immeuble en bon état d’usage et de fonctionnement, aux charges de copropriété, aux taxes foncières supportées par le propriétaire ou encore aux intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été financé à l’aide d’un emprunt. Les obligations déclaratives sont plus complexes dans le cadre de ce régime et le contribuable devra déclarer le revenu foncier sur une déclaration spéciale la déclaration n° 2044, qui devra être jointe à la déclaration générale des revenus. C’est un régime qui se montre intéressant lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un immeuble loué nu sont très importantes. Le déficit foncier et ses avantages Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière… sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an en 2021 et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an. Lorsqu’une année votre déficit foncier minore votre revenu global, vous devez continuer de louer durant les 3 années suivantes. Ainsi, pour des travaux réalisés en 2018 générant un déficit foncier, la location doit se poursuivre au moins jusqu’au 31 décembre 2021. À défaut, le fisc recalcule votre impôt des années en cause en réintégrant les sommes déduites dans votre revenu global. Attention, si votre locataire quitte le logement durant cette période, vous devez le relouer dans les meilleurs délais. Pour aller plus loin retrouvez l’intégralité de nos webinaires sur le Déficit Foncier qui vous permettront d’approfondir le sujet N’hésitez pas à prendre contact avec nous depuis ce lien. La remise en cause de l’imputation sur revenu global ne fait pas perdre au contribuable le bénéfice du déficit foncier constaté. Ce qu’il faut retenir L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la conservation de l’immeuble loué pendant 3 ans suivant cette imputation. Lorsque l’obligation de conservation n’est pas respectée, l’imputation sur le revenu global est remise en cause. Toutefois, ce déficit foncier reste imputable sur les revenus fonciers de l’année d’origine et sur les revenus fonciers 10 années suivantes même si la location de l’immeuble a cessé en raison d’un vente, d’une donation sans réserve d’usufruit, voire d’un passage en location meublée. Conséquences pratiques La base imposable sera recalculée sans imputation de la quote-part de déficit foncier généré par cet immeuble sur le revenu global. Le contribuable ne perd pas le déficit foncier indument imputé sur le revenu global. Avis Fidroit En pratique, en présence de revenus fonciers, l’imputation sur le revenu catégoriel peut être avantageuse. En effet, une imputation sur le revenu global n’agit que sur l’impôt tandis qu’une imputation sur le revenu catégoriel neutralise l’impôt et les prélèvements sociaux. Si le contribuable n’a pas d’autres revenus fonciers à neutraliser, il peut être intéressant d’utiliser le montant des travaux éligibles pour majorer le prix de revient aux frais réels, au lieu du forfait de 15 % bénéficiant aux immeubles détenus depuis plus de 5 ans. Attention Si l’immeuble fait l’objet d’un dispositif d’amortissement De Robien, Périssol, Borloo, le déficit foncier indument imputé sur le revenu global pourra être imputé sur les revenus catégoriels, mais ne pourra jamais être retenu pour majorer le prix de revient de l’immeuble. NB Si l’immeuble est vendu et que les déficits n’ont pas été imputés sur le revenu global, alors rien ne change les déficits restent en stock pour l’avenir. Pour aller plus loin Contexte Modalités d’imputation du déficit foncier Le revenu net foncier est obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le contribuable ou les membres du foyer fiscal BOI-RFPI-BASE-30-10 § 1. Lorsque le revenu foncier est négatif, un déficit foncier est constaté. En principe, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable, mais seulement sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes CGI. art. 156, I. 3°. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 320 Par atténuation forte au principe, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d’emprunts. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 20 La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d’intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 320 Imputation sur le revenu global obligation de conservation de l’immeuble loué pendant 3 ans L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable loue l’immeuble ou destine l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 40 À défaut, les revenus fonciers et les revenus globaux des 3 années précédentes sont recalculés comme si l’imputation sur le revenu global n’était pas possible. Le déficit ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Toutefois, l’administration considère que les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers . BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 240 Rescrit du 22 juin 2010 Plus récemment, voir RM Frassa du 5 mai 2016, n°17350 Le Conseil d’Etat est venu contrarier la position de la doctrine administrative dans un arrêt du 26 avril 2017. Faits et procédure Les associés d’une SCI à l’IR ont imputé, sur leurs revenus fonciers de l’année 2008, les déficits fonciers afférents à un immeuble vendu par la SCI en 2005. Les contribuables ont été soumis à une procédure rectificative. Ils ont saisi le Tribunal administratif de Versailles d’une demande de décharge de l’imposition supplémentaire. Le 6 novembre 2014, le Tribunal a rejeté leur demande. Les contribuables ont fait appel devant la Cour administrative d’appel de Versailles afin d’obtenir l’annulation de ce jugement. Le 12 avril 2016, la Cour d’administrative d’appel a fait droit à cette demande. En conséquence, elle a admis la réduction de la base de leurs revenus fonciers de l’année 2008 d’une somme de 52 208 € et leur a accordé la décharge d’imposition correspondante. L’administration a saisi le Conseil d’Etat pour demander l’annulation de cette décision. Décision du Conseil d’Etat Après avoir rappelé les règles d’imputation des déficits fonciers exposées à l’article 156, I, 3° du CGI, le Conseil d’Etat précise que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire, […], permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année . Il confirme la décision de la Cour d’appel de Versailles, ayant considéré que la vente de l’immeuble ne remet pas en cause l’imputation des déficits fonciers générés par ce bien sur leurs revenus fonciers. Analyse Le Conseil d’Etat infirme dans cet arrêt la solution jusqu’alors retenue par l’administration, et reprise au BOFiP sous la référence BOI-RFPI-BASE-30-20-10 § 240 et 250 Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause. Le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant la cession sont reconstitués. Toutefois, le déficit indument imputé sur le revenu global n’est pas perdu. Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et venir augmenter le déficit reportable au titre de cette année. Le déficit foncier pourra donc être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, cette imputation n’étant subordonnée à aucune condition de location. Source Fidroit La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année. Si vous vendez ou achetez un bien en cours d’année, le vendeur propriétaire au 1er janvier demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière. Ainsi, la taxe foncière sera établie à son nom. Toutefois, lors de l’achat, l'acte de vente peut inclure un accord entre le vendeur et l'acquéreur sur une répartition "Prorata temporis" du paiement de la taxe. Cet accord d’ordre privé peut permettre de répartir le montant de cette taxe entre l'acheteur et le vendeur en fonction de la date de transaction et figure normalement dans le compromis ou l’acte de vente. Cet accord ne concerne pas l'Administration fiscale et ne modifie en rien l'obligation du paiement de la totalité de la taxe par le propriétaire du bien au 1er janvier. Dans tous les cas, il est conseillé de bien lire cette convention afin de voir quels accords ont été définis. MAJ le 19/07/2022 Travaux sur un bien loué nu1° Travaux réalisés au cours des 3 années précédant la venteLorsque le bailleur a réalisé des travaux sur le bien vendu au cours des 3 dernières années précédant la vente ET que ces travaux ont été imputé sur son revenu global jusqu’à 10 700 €, cette imputation est remise en Les travaux ont été réalisés en 2021. Si le bien est vendu avant le 31 décembre 2024, il y a remise en cause de l’ imputation a lieu lorsque le montant des travaux réalisés est supérieur au montant des revenus fonciers perçus la même pratique Le bailleur doit indiquer l’adresse du bien et la date de la vente Soit dans la déclaration 2044 en page 4 cadre 460 ;Soit dans la déclaration 2044 SPE en page cadre 860.L’administration recalcule l’impôt dû l’année au cours de laquelle les travaux ont été réalisés sans tenir compte de l’imputation sur le revenu global et applique des pénalités de que ces travaux retirés » du revenu global ne sont pas perdus, ils peuvent être déduits des revenus fonciers des 10 années suivant la réalisation des travaux ils sont alors transformés en déficit foncier reportable.2° Travaux ayant généré un déficit foncier non imputésLes travaux qu’ils aient été réalisés au cours des 3 dernières année ou non ont pu générer un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années les travaux ayant généré le déficit ont été réalisés par une entreprise et non par le contribuable, le bailleur peut choisir de transformer » ce déficit déductible des revenus fonciers en majoration pour le calcul de sa plus-value immobilière. Ainsi, ces déficits viendront majorer le prix d’acquisition et donc réduire sa plus-value imposable.En pratique Le bailleur doit renoncer au report du déficit correspondant dans une note jointe à la déclaration d’IR de l’année de la vente ;et enlever, dans sa déclaration 2044 en page 4 ligne 450 ou 2044 SPE en page 6 ligne 650 le montant des déficits qu’il entent utiliser pour la § 260BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270Cette option est à recommandée si le bailleur ne dispose pas de revenus fonciers pour imputer ce déficit ou s’il dépose de revenus mais est taxé à une tranche marginale inférieur à 30 % en effet dans ce cas, le gain sur la plus-value est égal à 19 % +17,2 % de prélèvements sociaux alors que le gain sur les revenus fonciers est égal à la TMI 30, 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.Régime de défiscalisationL’investisseur qui veut conserver les avantages fiscaux qu’il a perçu, doit attendre le terme de son engagement de location avant de vendre son de location commence à courir le jour de la date de prise d’effet du premier bail. La durée est calculée de date à date. Les périodes de vacances locatives entre 2 locataires n’ont pas d’incidence sur le calcul de cette durée et ne rallonge pas sa Un bien acheté en VEFA est achevé en décembre 2013, et loué le 4 janvier 2014. Le bailleur a pris un engagement de 9 ans le bien doit être conservé jusqu’au 4 janvier l’investisseur vend son bien pendant son engagement initial de location les avantages qu’il a perçu l’année de la vente et les années antérieures, peuvent lui être repris par l’administration engagement de location après prorogation seul l’avantage fiscal perçu pendant la période de prorogation peuvent être remis en cause par l’administration sur la fortune immobilière IFILes contribuables doivent déclarer à l’IFI tous les biens qu’ils détiennent au 1er janvier de l’année d’imposition peu importe qu’ils vendent leurs biens en cours d’ Un contribuable vend un bien le 2 février 2021 lors de la déclaration d’IFI 2021 à déposer en juin 2021, il devra indiquer le de la déclaration d’IFI 2022 a déposer en juin 2022, le bien n’a plus à être déclaré à l’ d’habitationLes contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils vivent dans le bien au 1er janvier peu importe qu’ils déménagent ou vendent le bien en cours d’ foncièreLes contribuables doivent payer la taxe d’habitation dès lors qu’ils sont propriétaire d’un bien au 1er janvier peu importe qu’ils le vendent en cours d’ en pratique, le jour de la vente, l’acquéreur rembourse au vendeur une partie de la taxe foncière, au prorata des mois pendant lesquels l’acquéreur est propriétaire du bien. Ce règlement s’effectue hors la comptabilité du notaire, par chèque..BOI-IF-TFB-10-30, § 40Par exemple Un contribuable vend un bien le 1er septembre 2021 il est redevable de la taxe foncière pour toute l’année de 5 000 €. L’acquéreur rembourse au vendeur 4/12, correspondant aux mois de septembre, octobre, novembre et décembre, soit 1 666 €.En ConclusionLors de la vente du bien immobilier, votre Notaire aura la responsabilité d’établir la plus-value et d’appeler le paiement de son impôt. Cependant il est important de garder à l’esprit que vous aurez aussi des démarches à pas à vous faire accompagner si nécessaire car la vente d’un bien est aussi une période où l’on peut réorganiser et optimiser son patrimoine.

revenus fonciers et vente en cours d année